2026.06.19

【契約不適合責任シリーズ第1回】売った後に揉めないために｜契約不適合責任の基本とチェックポイント【鹿児島】

みなさんこんにちは。 鹿児島市で不動産買取を専門に行っている「株式会社アートホーム」です。 不動産を売るときに意外と多いのが、「売った後のトラブルが不安」という声です。 売却が終わってホッとした頃に、雨漏りや設備の不具合などで連絡が来ると、気持ちも手続きも振り出しに戻ったように感じます。 この記事では、売主さまが押さえておきたい「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」の基本と、揉めにくくするチェックポイントを整理します。 この記事を読むと、何が責任の対象になり、どこを事前に確認しておけばよいかが分かります。 鹿児島で不動産の売却を検討している方。 売却後の連絡やトラブルをできるだけ避けたい方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

CONTENTS →1.1. 契約不適合責任は「契約と違う状態」への責任です →2.2. 買主が選べる対応が増えています →3.3. 「現状渡し」だけでは揉めやすい理由があります →4.4. 売却前にやると効くチェックポイントはこの4つです →5.5. まとめ →6.6. 次回予告 →7.執筆者情報

1. 契約不適合責任は「契約と違う状態」への責任です

契約不適合責任は、簡単に言うと「契約の内容に適合していない状態」が見つかったときに問題になります。

昔は「瑕疵担保責任（かしたんぽ）」という呼び方が中心でした。

今は「隠れた瑕疵」という言葉よりも、契約で約束した内容に合っているかがポイントになります。

つまり、売主さまが“良かれと思って”伝えなかったことでも、契約書や告知書の内容とズレると揉めやすくなります。
売却の安心は、物件の状態そのものより「何を約束したか」で決まる場面が増えています。

2. 買主が選べる対応が増えています

契約不適合があったとき、買主が取り得る手段は複数あります。

国交省の資料では、改正後は「追完請求（修補など）」と「代金減額請求」が追加されたことが示されています。
国民生活センターの解説でも、追完請求と代金減額請求が契約不適合責任の“固有のメニュー”として整理されています。

ここで注意したいのは、売主さまが「直すつもりはない」と思っていても、買主側は“まず直してほしい”と考えることがある点です。
また、直しが難しい場合や、話し合いがまとまらない場合には、代金の減額を求められる可能性もあります。
売却後のズレを防ぐには、設備・雨漏り・シロアリ・給排水など、よくある論点を先に洗い出しておくことが大切です。

3. 「現状渡し」だけでは揉めやすい理由があります

「現状渡しにしておけば大丈夫」と考えがちです。
ただ、現状渡しは万能な免罪符ではありません。
現状渡しでも、契約書・告知書・重要事項説明で「どう説明したか」「どこまで合意したか」が残ります。
説明が薄いと、買主は“知らされていない”と感じやすくなります。

売主さまができる現実的な対策は、隠すことではなく、言える範囲で整理して残すことです。
「分からないことは分からない」と書く。
「過去に修理したことがあるなら、いつ・どこを・どう直したか」を書く。
この積み重ねで、契約の内容がはっきりし、揉めにくくなります。

4. 売却前にやると効くチェックポイントはこの4つです

売った後に揉めにくくするために、売却前にやっておくと効くポイントを4つに絞ります。

① 設備の現状をそろえる
給湯器、換気扇、エアコン、インターホンなど、付帯設備は“動く前提”で見られやすいです。
今の状態を確認し、動作確認できないものはそのまま書きます。
不明点を残したままにしないことが大切です。

② 雨漏り・シロアリ・給排水は「過去」を整理する
現時点で症状がなくても、過去に修理した経験がある場合は重要情報になりやすいです。
「いつ」「どこ」「どんな工事」をしたか。
分かる範囲でまとめておくと説明がラクになります。

③ 境界・越境・増改築の有無を確認する
境界や越境は、後から揉めやすい代表例です。
測量図や境界確認書があるなら、先に探しておきます。
増改築があるなら、時期や内容をメモしておきます。

④ “書く材料”を集めてから査定を受ける
同じ物件でも、情報がそろっていると話が早いです。
鹿児島 不動産 買取 査定 売却を検討する場面では、査定の前に材料をそろえるだけで、売却後の不安が減ります。

5. まとめ

契約不適合責任は「契約と違う状態」が見つかったときに問題になります。
改正後は、追完や代金減額など、買主側の選択肢が整理されました。
だからこそ、売主さまは“状態をよく見せる”より“説明を整える”ほうが現実的に効きます。

株式会社アートホーム　買取スタッフ

6. 次回予告

次回は、契約不適合責任で特に揉めやすい「期限」の話です。
不適合を知ってから1年以内に通知しないと、買主の権利が制限されることがあります。
「いつまでに」「何を」「どこまで伝えるか」を、実務目線で整理します。

執筆者情報

【この記事の執筆者】
松山 英宗｜株式会社アートホーム
鹿児島市を中心に、不動産買取・空き家・相続不動産に関する相談業務に携わっています
不動産売却が初めての方にも分かりやすく、正確な情報をお届けすることを心がけています
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【監修】
株式会社アートホーム
記事の内容は、国や自治体などの公的情報を確認したうえで掲載しています

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