2026.05.01

【二世帯住宅シリーズ最終回】二世帯住宅の相続、知らないと大損する？｜鹿児島の専門家が登記と税金の落とし穴をやさしく解説【鹿児島】

みなさんこんにちは。 鹿児島市で不動産買取を専門に行っている「株式会社アートホーム」です。 二世帯住宅は、相続のときに「知らなかった」では済まされない落とし穴が潜んでいます。 この記事では、二世帯住宅の相続で特に注意すべき登記の問題と節税の仕組み、そして住み替えを検討する際のポイントをお伝えします。 読み終える頃には、二世帯住宅を相続する際に何を確認すべきかがわかります。 親との同居や相続を考え始めた方は、ぜひ最後まで読んでみてください！

CONTENTS →1.1. 二世帯住宅の相続で最初に確認すべき「登記の種類」 →2.2. 「小規模宅地等の特例」を正しく活用しよう →3.3. 相続後の住み替えを検討するときのポイント →4.4. まとめ →5.執筆者情報

1. 二世帯住宅の相続で最初に確認すべき「登記の種類」

二世帯住宅の相続において、最初に確認すべきことは「登記の種類」です。

区分所有登記がされている場合には、二世帯住宅に住んでいても小規模宅地等の特例（土地評価額を80%引きにできる制度）は使えません。
その結果、相続税が何千万円も増えてしまうことがあります。
同じ二世帯住宅であっても、登記の入れ方一つで何千万円も差が出ます。

つまり、1階が親名義・2階が子名義のように世帯ごとに別々に登記（区分所有登記）されているかどうかで、相続税の負担が大きく変わります。

現状で区分登記になっているかどうかわからないときには、法務局で登記事項証明書を取り寄せて確認するとよいでしょう。

「うちの登記、どうなっているんだろう」と思った方は、早めに専門家に確認することをおすすめします。

2. 「小規模宅地等の特例」を正しく活用しよう

二世帯住宅の相続で大きな節税効果をもたらすのが、「小規模宅地等の特例」です。

二世帯住宅の内部構造に関わらず、基本的に区分所有登記がされていない場合に特例が適用されます。

建物が完全分離型であっても、区分所有登記がされていない限り、特例の対象とすることが可能です。

つまり、玄関も別々で内部で行き来できない完全分離型でも、区分所有登記さえされていなければ、土地評価額を最大80%減額できます。

同じ構造、同じ家族構成の二世帯住宅でも、登記が区分所有登記か否かによって相続税が大きく変わることになります。

全く同じ居住のし方であっても、登記を区分所有登記にしているだけで相続税が770万円も変わるケースもあります。

相続税に関わる判断は複雑なため、税理士や不動産の専門家に事前に相談することが大切です。

2. 「小規模宅地等の特例」を正しく活用しよう

3. 相続後の住み替えを検討するときのポイント

二世帯住宅を相続した後、「このまま住み続けるか」「売却・住み替えるか」を判断する必要があります。

親世帯が亡くなったり施設に移ったりした後、子世帯だけでは広すぎる住宅を持て余すケースは少なくありません。

固定資産税や維持管理の負担を考えると、早めに方針を決めるほど選択肢が広がります。

二世帯住宅はその形態に合わせた売却アプローチをおこなうことで、中古の二世帯住宅でも売却は可能です。

「売る」「貸す」「住み続ける」のどれが最善かは家族の状況によって異なるため、まず専門家に相談することが賢明です。

4. まとめ

二世帯住宅の相続は、登記の種類・小規模宅地等の特例の活用・売却か住み替えかの判断、すべてが連動する複雑な問題です。

「知らなかった」だけで相続税が何百万・何千万円も変わることがある——だからこそ、早めの相談が何よりの対策になります。

「うちの二世帯住宅、相続や売却でどう対応すればいい？」と気になった方は、まずアートホームにご相談ください。

鹿児島の地域事情に精通したスタッフが、あなたの状況に合った最善の選択肢を一緒に考えます。

株式会社アートホーム　買取スタッフ

4. まとめ

執筆者情報

【この記事の執筆者】
松山 英宗｜株式会社アートホーム
鹿児島市を中心に、不動産買取・空き家・相続不動産に関する相談業務に携わっています
不動産売却が初めての方にも分かりやすく、正確な情報をお届けすることを心がけています
★買取スタッフ紹介ページもぜひご覧ください
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【監修】
株式会社アートホーム
記事の内容は、国や自治体などの公的情報を確認したうえで掲載しています

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