2026.02.10

【離婚シリーズ第1回】離婚時の不動産はどうする？｜名義・住宅ローン・査定の進め方をわかりやすく解説【鹿児島】

みなさんこんにちは。 鹿児島市で不動産買取を専門に行っている「株式会社アートホーム」です。 離婚の話が現実味を帯びてくると、多くの方が真っ先に悩まれるのが「今住んでいる家をどうするか」という問題ではないでしょうか。住宅ローンが残っていたり、名義が夫婦どちらか一方になっていたりと、感情だけでは整理しきれない現実的な課題が見えてきます。 この記事では、離婚時の不動産について、 ・家の名義の確認方法と基本的な考え方 ・住宅ローンが残っている場合の整理のポイント ・査定や売却（仲介・買取）の進め方 を、鹿児島エリアの事情もふまえながら、解説していきます。 鹿児島での不動産の売却や買取、査定の進め方に悩んでいる方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

CONTENTS →1.1. 離婚前に必ずやることは「家の名義確認」 →2.2. 住宅ローンが残っている家はどうする？ →3.3. 査定方法と「仲介」と「買取」の違いを知る →4.4. 離婚で家をどうするか悩んだときの実践ステップ →5.5. まとめ →6.6. 次回予告

1. 離婚前に必ずやることは「家の名義確認」

離婚で家のことを考えるとき、いちばん最初にしておきたいのが「名義の確認」です。
名義とは、その不動産を法的に所有している人のことで、誰の名義になっているかで、売却や財産分与の方法が大きく変わります。

家の名義は、法務局で「登記事項証明書（登記簿）」を取得して確認します。
夫だけの単独名義なのか、夫婦の共有名義なのか、過去に名義変更がされていないかなどが、登記簿を見ると具体的にわかります。

一般的に、
・夫単独名義の家は、妻が勝手に売却することはできません。
・夫婦の共有名義の家を売却する場合は、共有者全員（夫婦双方）の同意が必要です。

たとえば、鹿児島市内でもよくあるケースとして「夫名義の一戸建てに妻と子どもが住んでいる」場合があります。
財産分与では、その家の査定価格や住宅ローン残高をふまえて、「家を売却して現金で分ける」「どちらか一方が住み続け、もう一方へ金銭を支払う」などの話し合いを行います。
どの選択肢をとるにしても、名義の確認はトラブルを防ぐための第一歩です。

2. 住宅ローンが残っている家はどうする？

次に大きなポイントになるのが「住宅ローンが残っているかどうか」です。
すでに完済している家であれば、名義人の判断で比較的スムーズに売却できますが、多くのご家庭ではまだローン返済中の状態で離婚を迎えます。

住宅ローンが残っている場合、家には金融機関の「抵当権（借金の担保）」がついていることが一般的です。
家を売却するには、この抵当権を外す必要があり、そのためには原則として残っているローンを完済するか、金融機関の同意を得ることが求められます。

よくある選択肢としては、
・家を売却して、その代金で住宅ローンを完済する（売却価格が残債を上回る場合）
・売却価格だけではローンを完済できないとき、不足分を自己資金などで補う
・返済が難しい場合に、金融機関の同意を得て「任意売却」という方法で売却する
といったパターンがあります。

鹿児島でも、共働きでローンを組んでいたご夫婦が離婚をきっかけに「どちらもローンを払い続けるのが難しい」と感じ、任意売却を選ばれるケースがあります。
最適な方法は、ローン残高・家の相場・今後の働き方などによって異なりますので、早めに専門家へ相談しながら整理していくことが大切です。

2. 住宅ローンが残っている家はどうする？

3. 査定方法と「仲介」と「買取」の違いを知る

「家を売るかもしれない」と少しでも考え始めたら、まずは現在の資産価値を知るために査定をしてみましょう。
査定とは、「今売ったらいくらくらいになるか」の目安を出す作業です。

査定には、大きく分けて次の2種類があります。

簡易査定（机上査定）：
インターネットや電話で、住所・築年数・間取りなどの情報から、おおよその相場価格を算出する方法です。
忙しい方や、まだ売却を決めきれていない方も利用しやすいのが特徴です。

訪問査定：
実際に担当者が現地を確認し、建物の状態や日当たり、周辺環境なども含めて具体的な査定額を提示する方法です。
実際に売却を進める際には、訪問査定で正確な価格を把握しておくと安心です。

離婚に伴う売却では、
「できるだけ早く現金化したい」
「少し時間がかかっても、できるだけ高く売りたい」
といったように、優先したいポイントが人によって異なります。

そのため、売却の方法も次のように分かれます。

仲介：
不動産会社が買主を探し、相場に近い価格で売却を目指す方法です。
価格重視の方に向いていますが、売却までの期間は数か月以上かかることもあります。

買取：
不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
相場よりやや低めの価格になることが多い一方で、契約から現金化までが早く、「スピード対応」を重視したい方にはメリットがあります。

鹿児島市内でも、中央エリアや利便性の高い地域は比較的ニーズがあり、査定価格や売却スピードに差が出やすい傾向があります。

4. 離婚で家をどうするか悩んだときの実践ステップ

離婚と不動産の問題は、次のようなステップで進めるイメージがおすすめです。

①名義とローンの現状を整理する
　登記簿を取り寄せて名義人を確認し、住宅ローンの残高・金利・毎月の返済額などを一覧にします。

②家の現在の相場を知る
　簡易査定でおおよその相場を把握し、必要に応じて訪問査定で具体的な金額を確認します。

③「売るか残すか」を冷静に話し合う
　売却して現金化するのか、どちらか一方が住み続けるのかなど、複数のパターンを紙に書き出して比較します。
　財産分与や税金の扱いについては、内容によっては税務上のルールが関係することもあるため、国税庁の情報なども参考になります。

④専門家に相談する
　名義変更や登記、税金の相談には司法書士や税理士、法律的なトラブルには弁護士、不動産の相場や売却方法には不動産会社と、テーマごとに相談先を分けるとスムーズです。

4. 離婚で家をどうするか悩んだときの実践ステップ

5. まとめ

離婚で家をどうするかを考えることは、心身ともに負担が大きく、「もう考えたくない」と思ってしまうこともあるかもしれません。
しかし、名義・ローン・相場を一つずつ整理していけば、必ず自分たちなりの答えに近づいていきます。

この記事でお伝えしたように、
・最初に家の名義と住宅ローンの状況を確認すること
・簡易査定や訪問査定で現在の相場を知ること
・仲介と不動産買取の特徴を理解して、自分たちに合った方法を選ぶこと
が、離婚とマイホーム問題を整理するための基本のステップです。

鹿児島で不動産の売却や買取、査定について不安を感じている方は、ぜひ一度、地域密着で活動する株式会社アートホームへご相談ください。
「売るかどうか決めていない」「とりあえず相場だけ知りたい」という段階でも大丈夫です。
お一人おひとりの事情に寄り添いながら、スピード対応とわかりやすい説明で、次の生活への一歩をサポートいたします。

株式会社アートホーム　買取スタッフ

6. 次回予告

次回は、離婚時の家を「残すべきか、手放すべきか」について、住み続ける場合と売却する場合のメリット・注意点をわかりやすく比較します。

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