2026.01.22

住宅ローンが残っていても売れる？｜残債確認・抵当権・売却の進め方

みなさんこんにちは。鹿児島市で不動産買取を専門に行っている株式会社アートホーム、買取担当の松山です。 今回はできるだけやさしく、「住宅ローン（残債）が残っていても家は売れるの？」をまとめます。

CONTENTS →1.住宅ローンが残っていても売れる？結論：売れる可能性はあります →2.まず最初にやること：残債（いくら残っているか）を確認 →3.オーバーローンでも売れる可能性は？｜金融機関の同意が必要なケース（任意売却）を解説 →4.決済当日の流れ（むずかしく考えなくてOK） →5.よくある質問（ざっくり回答） →6.まとめ：残債が残っていても「売れるかも」。まずは相談でOKです

住宅ローンが残っていても売れる？結論：売れる可能性はあります

結論から言うと、ローン返済中でも売却できるケースは多いです。
ポイントは、
・残債（完済に必要な金額）を把握する
・決済日に“完済”と“抵当権抹消登記の申請”まで段取りする
この2つ。不安なら早めに相談するのが一番ラクです。

家を買うとき、銀行は「抵当権（ていとうけん）」という担保の登記を不動産に付けることが一般的です。
ただし、これは「売れない」という意味ではありません。
多くの売却では、決済（お金の受け渡し）日にローンを完済し、同日に抵当権抹消登記を申請して進めます。
つまり、段取りさえできれば売却自体は可能です。
※登記簿（謄本）への反映は申請後になりますが、通常は「決済日に申請まで整える」運用で進みます。

まず最初にやること：残債（いくら残っているか）を確認

難しい手続きの前に、まずは「ローンがあといくら残っているか」を把握しましょう。
特に大事なのは、“決済日時点で完済するのに必要な金額”です（利息等の精算が入る場合があります）。

よく使う資料はこのあたりです。
・返済予定表（ローン契約時にもらうことが多い）
・住宅ローンの残高がわかる明細
・残高証明書（銀行から取り寄せ）
※手元になければ、初回相談の段階では「だいたいの残り」でもOKです。
ただし、売却可否の確定や金融機関との調整には、最終的に正確な金額確認が必要になります。

オーバーローンでも売れる可能性は？｜金融機関の同意が必要なケース（任意売却）を解説

分かれ道はシンプルに2つだけ
① 売却代金でローンを完済できる（足りる）場合
この場合は話が早いです。
売れる → 決済日に完済 → 同日に抵当権抹消登記を申請
という流れで進められます。

② 売却代金だけではローンが足りない（足りない）場合
いわゆる「オーバーローン」の状態です。
この場合、抵当権を抹消するために、原則として金融機関（抵当権者）の同意や調整が必要になります（任意売却など）。

よくある対応パターンは、状況により次のように分かれます。
・不足分を自己資金等で補って完済する
・金融機関と相談して任意売却などの手続きを検討する
・その他、家計・住み替え計画も含めて組み立て直す

だからこそ、ここは早めの相談が大事です。状況により取りうる手段が変わります。

決済当日の流れ（むずかしく考えなくてOK）

一般的にはこんなイメージです。
・決済日に売却代金が支払われる
・そのお金でローンを完済する（不足があれば不足分も精算）
・金融機関から抹消に必要な書類が出る／揃う
・司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を申請
・物件の引渡し（鍵の引渡し等）

「同日に全部やる」段取りになることが多いので、事前の準備と連絡が大切です。

よくある質問（ざっくり回答）

遠方に住んでいても売れますか？

→可能です。必要書類や手続きは状況により変わるので、個別確認になります。


住み替え予定でも大丈夫？

→可能です。資金計画（残債と次の住まい）が絡むので早め相談がおすすめです。


共有名義・連帯保証がある場合は？

→こちらもケースにより進め方が変わります。早めに状況を整理するとスムーズです。

まとめ：残債が残っていても「売れるかも」。まずは相談でOKです

ローンが残っていると不安になりがちですが、実際は売却できるパターンがたくさんあります。
大事なのは「残債（完済に必要な金額）の把握」と「決済日に抹消登記を申請できる段取り」。
ここが面倒に感じる部分ですが、当社のような買取なら段取りの交通整理まで含めて進めやすいのがメリットです。

相談の時点では、まずこれだけ分かれば十分です。
・物件の住所
・ローン残債の目安がわかるもの（返済予定表や明細など）
・鍵（内覧が必要な場合）

「ローンが残ってるけど売れる？」という段階でも大丈夫です。
鹿児島での売却・買取は、まずはお気軽にご相談ください。

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