2026.10.06

登記と実態が違う家でも売却できる？｜鹿児島の増築・未確認建築物と買取の現実【鹿児島】

みなさんこんにちは。鹿児島市で不動産買取を専門に行っている「株式会社アートホーム」です。 相続した実家を調べたとき、「登記簿の床面積と実際の家が違う」「昔の増築部分が未確認かもしれない」と不安になる方は少なくありません。 この記事では、鹿児島で登記と実態が違う家を売却する前に確認したい、増築・未登記・未確認建築物と買取査定のポイントを解説します。 古い実家や空き家の売却に悩んでいる方はぜひ最後まで読んでみてください！

CONTENTS →1.1. 登記と実態が違う家でも相談可能 →2.2. 増築部分は確認申請と登記を確認 →3.3. 未確認建築物は買主が慎重になりやすい →4.4. 買取なら現況ごと相談しやすい →5.5. まとめ →6.執筆者情報

1. 登記と実態が違う家でも相談可能

登記と実態が違う家でも、売却や買取の相談は可能です。

ただし、通常の家よりも確認することは増えます。
登記簿には建物の種類、構造、床面積などが記録されています。
ところが、古い家では、増築した部屋、サンルーム、離れ、倉庫、車庫などが登記に反映されていないことがあります。

たとえば、鹿児島の実家で「昔、親が台所を広げた」「2階を増やした」「物置を住居の一部として使っている」というケースがあります。
固定資産税の課税明細書には載っているのに、法務局の登記簿と一致しない場合もあります。
反対に、登記上は建物があるのに、現地では一部が取り壊されていることもあります。

大切なのは、「登記と違うから売れない」と決めつけないことです。
まずは、登記事項証明書、固定資産税課税明細書、建築確認書類、現地の状況を照らし合わせましょう。
ズレの内容が分かると、登記を直すのか、現況のまま相談するのか、解体を含めて考えるのかを判断しやすくなります。

2. 増築部分は確認申請と登記を確認

増築がある家では、確認申請と登記の両方を確認することが大切です。

確認申請とは、建物を建てたり増築したりする前に、建築基準法などに合っているか確認を受ける手続きです。
建築基準法では、防火地域・準防火地域外で、増築・改築・移転する部分の床面積が10㎡以内の場合、確認申請の例外が定められています。
つまり、すべての小さな増築に必ず確認申請が必要というわけではありません。

一方で、防火地域・準防火地域内の増築や、一定規模を超える増築では、確認申請が必要になる場合があります。
国土交通省の既存建築物の現況調査ガイドラインでも、増築等や用途変更の工事に着手する際、建築確認を受ける必要がある場合があると説明されています。
そのため、増築部分がある家では、確認済証、検査済証、図面、工事資料が残っているかを探しておくと安心です。

登記についても確認が必要です。
増築によって床面積や構造が変わったのに、登記簿が昔のままになっていると、買主や金融機関が慎重になることがあります。
鹿児島市でも、未登記家屋を売買などで所有者変更する場合は、法務局で表題登記をするか、市への登録事項変更届を提出するよう案内しています。

増築がある家は、建築確認と登記がどこまで整理されているかで、売却方法が変わります。

3. 未確認建築物は買主が慎重になりやすい

未確認建築物の可能性がある家は、買主が慎重になりやすい不動産です。

未確認建築物とは、建築確認が必要だったにもかかわらず、確認を受けた記録が見つからない建物を指して使われることがあります。
古い家では、当時の資料が残っていないだけの場合もあります。
そのため、資料がないからすぐ違反建築と決めつける必要はありません。

ただし、建築確認や検査済証の有無は、買主にとって重要な判断材料になります。
理由は、住宅ローン、リフォーム、増改築、将来の再販売に影響することがあるからです。
建ぺい率や容積率を超えている、接道に不安がある、増築部分の構造が分からない場合は、査定額にも影響することがあります。

たとえば、相続した鹿児島の実家で、登記簿上は80㎡なのに現地は100㎡ほどある場合。
駐車場だった場所に部屋を増やしている場合。
ベランダや物置を室内のように使っている場合。
このようなときは、専門家が現地を見て、どの部分に注意が必要かを確認することが大切です。

未確認の可能性がある家でも、売却相談はできます。
大切なのは、隠さずに現状を共有することです。

4. 買取なら現況ごと相談しやすい

登記と実態が違う家を早く整理したい場合は、買取が選択肢になることがあります。

仲介は、一般の買主を探す売却方法です。
相場に近い価格を目指せる可能性があります。
一方で、登記と現地が違う家、未登記増築がある家、確認済証が見つからない家では、買主や金融機関が慎重になることがあります。
資料の再取得、登記の修正、建築士や土地家屋調査士への確認が必要になり、売却まで時間がかかる場合もあります。

買取は、不動産会社が直接買主になる売却方法です。
一般的に仲介より売却価格は下がる傾向があります。
その一方で、登記のズレ、古い増築、残置物、相続登記、解体の要否などを含めて、現況を見ながら相談しやすい点が特徴です。

アートホームでは、簡易査定から訪問査定まで無料で対応しています。
条件が整えば、最短3日での現金化も可能です。
ただし、登記の修正、相続登記、建築確認資料、解体、必要書類の状況によって、現金化までの期間は変わる場合があります。

「登記を直してから」「資料を探してから」と先延ばしにするより、まず現状のまま相談することで、売却までの道筋が見えやすくなります。

5. まとめ

登記と実態が違う家でも、売却や買取の相談は可能です。
ただし、増築部分、未登記建物、確認申請の有無、固定資産税の課税内容を整理する必要があります。
「古い家だから無理」「書類がないから売れない」と一人で判断せず、まずは現地の状況を確認しましょう。
鹿児島の古家や空き家の事情に詳しいスタッフが、登記と実態のズレを踏まえた売却方法を一緒に考えます。

株式会社アートホーム　買取スタッフ

執筆者情報

【この記事の執筆者】
松山 英宗｜株式会社アートホーム
鹿児島市を中心に、不動産買取・空き家・相続不動産に関する相談業務に携わっています
不動産売却が初めての方にも分かりやすく、正確な情報をお届けすることを心がけています
★買取スタッフ紹介ページもぜひご覧ください
　↓↓
　https://373kaitori.com/staff/detail.php?id=4

【監修】
株式会社アートホーム
記事の内容は、国や自治体などの公的情報を確認したうえで掲載しています

OTHERS

買取コラム一覧に戻る
ご自宅・相続物件の
ご売却について、
お気軽にお問合せください！