2026.09.15

登記されていない実家は売れる？｜鹿児島で古い家を売却する前の確認ポイント【鹿児島】

みなさんこんにちは。鹿児島市で不動産買取を専門に行っている「株式会社アートホーム」です。 相続した古い家について、「建物が未登記らしい」「解体したら滅失登記はどうなるのか」と不安になる方は少なくありません。 この記事では、鹿児島で未登記の古い家を売却する前に確認したい、登記・名義・解体後の手続きを解説します。 実家、空き家、遺産整理、生前整理で古家の扱いに悩んでいる方はぜひ最後まで読んでみてください！

CONTENTS →1.1. 未登記建物とは何か →2.2. 売却前は名義と課税内容の確認 →3.3. 解体後は滅失登記と市への届出に注意 →4.4. 買取なら未登記のまま相談しやすい →5.5. まとめ →6.執筆者情報

1. 未登記建物とは何か

未登記建物とは、実際には建物が存在しているのに、法務局の登記簿に建物情報が記録されていない建物のことです。

古い実家や増築部分、離れ、倉庫などでは、固定資産税の課税対象になっていても、登記簿には建物が載っていない場合があります。
つまり、「税金を払っている建物」と「法務局に登記されている建物」が必ず一致するとは限りません。

鹿児島市でも、未登記家屋を相続、売買、贈与などで所有者変更する場合は、法務局で表題登記をするか、市へ登録事項変更届を提出するよう案内しています。
表題登記とは、建物の所在、種類、構造、床面積などを登記簿に記録する手続きです。

未登記だからすぐ売れない、と決めつける必要はありません。
大切なのは、土地の登記、建物の登記、固定資産税の課税内容を照らし合わせることです。

2. 売却前は名義と課税内容の確認

未登記の古い家を売る前に、最初に確認したいのは名義と固定資産税の内容です。

理由は、誰が所有者として売却するのか、土地と建物の状態がどう扱われているのかを整理しないと、契約や査定の判断が進みにくいからです。
特に、親が亡くなった後の実家では、土地は登記されているのに、建物は未登記というケースがあります。
また、昔の増築部分だけが未登記になっている場合もあります。

法務省では、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律上の義務になったと案内しています。
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義へ変更する手続きです。
未登記建物そのものとは別に、土地や登記済み建物の名義が亡くなった方のままなら、売却前に確認が必要です。

査定前には、固定資産税納税通知書、課税明細書、登記事項証明書、建築確認書類、古い図面などを探しておきましょう。
資料がそろっていなくても、分かる範囲で相談することは可能です。

3. 解体後は滅失登記と市への届出に注意

古い家を取り壊す場合は、登記されている建物か、未登記建物かで手続きが変わります。

法務局は、建物を取り壊した場合に「建物の滅失の登記」を申請する手続きを案内しています。
滅失登記とは、取り壊しなどで建物がなくなったことを登記簿に反映させる手続きです。
登記されている建物を解体したのに滅失登記をしないままだと、登記簿上は建物が残っているように見えてしまいます。

一方で、未登記建物は、そもそも法務局の建物登記がありません。
鹿児島市では、未登記家屋を取り壊した場合、取り壊した年の年末までに電話等による連絡が必要と案内しています。
また、過年度に取り壊した場合は、家屋滅失届に解体証明を添付して提出する必要があるとされています。

つまり、登記済み建物なら法務局で滅失登記。
未登記建物なら鹿児島市への連絡や家屋滅失届。
この違いを知っておくと、解体後の固定資産税や売却準備で慌てにくくなります。

4. 買取なら未登記のまま相談しやすい

未登記の古い家を早く整理したい場合は、買取が選択肢になることがあります。

仲介は、一般の買主を探す売却方法です。
相場に近い価格を目指せる可能性がありますが、未登記建物がある場合、買主や金融機関が慎重になることがあります。
建物を登記してから売るのか、解体して土地として売るのか、現況のまま売るのかを確認する必要があります。
名義や相続関係が整理されていない場合は、売却までに時間がかかることもあります。

買取は、不動産会社が直接買主になる売却方法です。
一般的に仲介より売却価格は下がる傾向があります。
その一方で、未登記建物、古家付き土地、残置物、相続登記、解体の要否などを含めて相談しやすい点が特徴です。

アートホームでは、簡易査定から訪問査定まで無料で対応しています。
条件が整えば、最短3日での現金化も可能です。
ただし、未登記建物の確認、相続登記、解体、滅失登記、市への届出、必要書類の状況によって、現金化までの期間は変わる場合があります。

「登記してから相談しよう」「解体してから査定しよう」と先延ばしにするより、まず現状を見てもらうことで、費用と手続きの順番を決めやすくなります。

5. まとめ

古い家が未登記でも、売却や買取の相談は可能です。
ただし、土地や建物の名義、固定資産税の課税内容、解体後の滅失登記や市への届出を整理する必要があります。
「未登記だから無理」と一人で判断せず、まずは固定資産税の書類や分かる範囲の資料を確認してみましょう。
鹿児島の古家や空き家の事情に詳しいスタッフが、売却前に必要な手続きと進め方を一緒に整理します。

株式会社アートホーム　買取スタッフ

執筆者情報

【この記事の執筆者】
松山 英宗｜株式会社アートホーム
鹿児島市を中心に、不動産買取・空き家・相続不動産に関する相談業務に携わっています
不動産売却が初めての方にも分かりやすく、正確な情報をお届けすることを心がけています
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　https://373kaitori.com/staff/detail.php?id=4

【監修】
株式会社アートホーム
記事の内容は、国や自治体などの公的情報を確認したうえで掲載しています

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