鹿児島で土地を売るときにかかる費用と税金｜手取り額を増やすためのポイント
なさんこんにちは。鹿児島市で不動産買取を専門に行っている株式会社アートホーム、買取担当の松山です。 この記事では、鹿児島で不動産買取・売却を専門に行っている株式会社アートホームが、土地売却にかかる費用や税金、そして手取り額を増やすためのポイントをわかりやすく解説します。 ※本記事の内容は一般的な情報であり、最終的な税額判断には税理士などの専門家へのご相談をおすすめします。
土地売却には「見えない費用」がある
土地を売るとき、多くの方が「いくらで売れるか」に注目しますが、実際には売却価格からさまざまな費用や税金が差し引かれます。
そのため、「思ったより手元に残らなかった」というケースも少なくありません。
地価や売却方法によってもかかる費用が変わります。
土地売却にかかる主な費用
土地を売る際には、次のような費用が発生します。
● 仲介手数料
仲介会社を通して売却する場合、成功報酬として上限「売却価格の3％＋6万円＋消費税」がかかります（売買価格が400万円超の場合の速算式）。
※これは上限額であり、すべての取引で一律に発生するわけではありません。
また、価格が800万円以下の空き家等では、特例として上限33万円（税込）となる場合もあります。
（参考：国土交通省：宅建業法施行規則）
● 登記費用
所有権移転登記、住所変更、抵当権抹消などで、数万円〜十数万円程度が目安です。
司法書士報酬や登録免許税によって金額は変動します。
● 測量・境界確定費用
土地の境界が不明確な場合は、専門家による測量が必要です。
費用は土地の面積・形状・隣地との関係で異なりますが、一般的には30〜60万円前後が目安となります。
● 解体・整地費用
古家付きの土地を更地にして売る場合は、建物解体や整地の費用がかかります。
木造住宅で1坪あたり4〜6万円、鉄骨造では5〜8万円程度が相場です（2025年時点）。
建物の構造や立地によって大きく変動します。
● 印紙税
売買契約書に貼る印紙の額は契約金額によって異なります。
たとえば1,000万円の契約書では印紙税は5,000円、5,000万円なら1万円が目安です（軽減措置は2027年3月31日まで適用）。
なお、電子契約の場合は印紙税が不要です。
（参考：国税庁：不動産の譲渡に関する契約書の軽減措置）
ポイント
仲介では上記すべての費用が発生するケースが多いですが、自社による不動産買取を選ぶ場合は仲介手数料が不要となります。
ただし、別会社を通す「買取仲介」では手数料が発生することもあります。
売却で発生する税金の基本
土地を売って利益（譲渡益）が出た場合には、「譲渡所得税」と「住民税」が課されます。
税金は次の式で計算されます：
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
（参考：国税庁：土地や建物を譲渡したときの課税関係）
譲渡費用には、仲介手数料、測量費、印紙税、建物取壊し費用などが含まれる場合があります。
● 税率の違い
所有期間によって税率が変わります。
短期譲渡所得（所有5年以下）：約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別税0.63％）
長期譲渡所得（所有5年超）：約20.315％（15％＋5％＋0.315％）
（参考：国税庁：譲渡所得の税率）
● 特例控除
居住用の土地・建物を売却した場合には、「3,000万円特別控除」などの特例が使える場合があります。
（参考：国税庁 No.3302 居住用財産の譲渡所得の特別控除）
鹿児島で売却する際の地域的特徴と注意点
鹿児島県内では、地域によって地価や需要に大きな差があります。
中心部（中央町・天文館など）
商業地が多く、取引価格が高め。鹿児島市中央町周辺が高水準です。
（参考：鹿児島県地価公示2025年）
郊外（喜入など）
住宅地が中心で、地価は中心部より数割低い水準です。価格が安定しており、譲渡益が小さいケースもあります。
ただし、個々の土地条件・再開発計画などによって価格は大きく異なるため、「税負担が必ず軽い」とは限りません。
相続・農地に関する注意点
相続した土地や農地は、登記や測量などの手続き費用が発生します。
特に相続登記が未完了の土地は売却できません（2024年4月から相続登記が義務化）。
また、農地の場合は農地法に基づく転用許可が必要です。
（参考：法務省：相続登記の義務化について）
手取り額を増やすための3つのポイント
① 経費を早めに整理しておく
測量費用、登記費用、解体費用などは、譲渡費用として控除できる場合があります。
領収書や見積書は必ず保管しましょう。
② 買取か仲介かを比較する
「少しでも高く売りたい」のか、「早く確実に現金化したい」のかによって最適な方法が異なります。
地域や物件によっては、買取の方がトータルで有利になる場合もあります。
③ 税理士と不動産会社の両方に相談する
税制は毎年改正されるため、控除条件が変わることもあります。
地元相場に詳しい不動産会社と、税務に強い税理士の両方に相談することで、「売却額」だけでなく「手取り額」まで最適化できます。
シミュレーションの一例
例）
1,500万円で土地を売却し、
測量費用：30万円
解体費用：250万円
仲介手数料：56.1万円
登記費用：10万円
の場合、これらの費用を引くと実際の手取りは約1,150万円。
ここからさらに税金がかかる可能性があります。
譲渡益が小さい場合は税金がほとんど発生しないこともありますが、購入時より高く売れた場合や所有期間が短い場合は、譲渡所得税の対象となります。
まとめ：費用を理解すれば賢く売却できる
土地を売る際には、「いくらで売れるか」よりも「いくら残るか」を意識することが大切です。
鹿児島では地域ごとの地価差や再開発の動きが大きく、同じ売却価格でも手取り額に差が出ることがあります。
売却前に
・費用と税金の全体像を理解する
・経費を整理しておく
・信頼できる不動産会社と税理士に相談する
この3つを押さえれば、安心して土地売却を進められるでしょう。
