相続登記前でも売れる？権利書がなくても大丈夫？｜空き家売却の“よくある不安”を整理
みなさんこんにちは。鹿児島市で不動産買取を専門に行っている株式会社アートホーム、買取担当の松山です。
相続登記がまだ終わっていない・権利書（登記識別情報）が見当たらない
空き家のご相談で、残置物や劣化の次に多いのがこの2つです。
・相続登記がまだ終わっていない（名義が故人のまま）
・権利書（登記識別情報）が見当たらない
結論から言うと、どちらも「その時点で相談できない」「売れない」という話ではありません。
ただし、最終的に売却を完了させるには必要な手続きがあるため、順番と段取りを整理するのがいちばん大事です。
前提：相続登記は義務化されています
相続登記は、相続で不動産を取得したことを知った日などから3年以内に申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。
また、実務で見落としやすいのがもう一つで、遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に（分割内容に応じた）登記申請が必要になる場面があります（※どの登記が必要かの法的判断は司法書士等の領域です）。
さらに、2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象です。経過措置としては、原則として2027年3月31日まで（施行日から3年）を基本に整理されますが、個別事情によって期限の考え方が整理されることがあります。
ここでお伝えしたいのは「急いで登記してから来てください」ではなく、逆です。
放置が長引くほど関係者が増えたり、書類が散逸したりして面倒になりやすいので、先に状況を整理した方がラクです。
相続登記前でも「相談・査定」は進められます
相続登記が終わっていない状態でも、次のようなことは進められます。
・現地確認（不動産 訪問査定 鹿児島）
・価格の目安出し（鹿児島 不動産 買取 査定）
・進め方（必要手続き・関係者・スケジュール）の整理
一方で、売却を完了させて買主へ名義を移す（所有権移転登記）段階では、原則として相続人側の手続き（相続登記など）が必要になります。
※売買契約そのものは先行できますが、決済・引渡しで名義移転を完了させるためには、登記の流れ（名義のつながり）を作る必要がある、というイメージです。
また買取の実務上は、相続登記と売買の登記を同時に申請して進めることもあります。
当社のような買取の場合、売主様の負担を増やす前提ではありません。
まずは「現状がどうなっているか」を把握し、ゴール（いつ・誰が・何をするか）を決めていきます。
相続登記前の物件で、最初に整理する3つのポイント
止まりやすいのは、だいたい次の3点です。
1）相続人が誰か（人数）
相続人が複数いるほど、意思決定や書類の段取りが増えます。まずは相続人の範囲を確認します。
2）遺産分割がどうなっているか
「誰が相続するか」「窓口は誰か」が決まるだけで、話が一気に前へ進みます。
（法的判断そのものは司法書士等の領域なので、当社は段取りの交通整理を担当します。）
3）書類がどこまで揃っているか
完璧に揃っていなくて大丈夫です。足りないものを“先に買い足す”必要はありません。
不足が分かれば、司法書士等と連携して必要物を確認します。
「権利書がない」＝売れない、ではありません
一般に「権利書」と呼ばれるものは、次のどちらかを指すことが多いです。
・昔の 登記済証（権利証）
・現在の 登記識別情報（通知）
登記済証（いわゆる権利証）または登記識別情報を紛失していても、法務局の「事前通知」や司法書士等の「本人確認情報」により、登記手続きを進められる場合があります。
要するに、権利書がない＝即アウトではなく、「確認の手続きが増える」という理解が現実的です。
売主様が最初にやることは、実は少ないです
この手の相談で、売主様側が最初に準備すべきことは多くありません。
・物件の所在地（住所）
・相続の状況（相続人が複数か／窓口になれる人はいるか）
・鍵（室内確認ができるなら）
・権利書が無ければ「無い」と分かるだけでOK（無理に探し回らない）
掃除・片付け・修繕は不要です。
当社は買取業者なので、現況のまま確認し、売主様の負担が最小になる段取りを組み立てます。（鹿児島 不動産 売却／鹿児島 不動産 買取のご相談どちらでもOKです）
まとめ
相続登記は義務化され、正当な理由なく放置すると過料の対象になり得ます。
（加えて、遺産分割成立後3年以内に必要な登記が生じる場面もあります）
ただし、相続登記前でも相談・査定・進め方の整理は可能です。
権利書が見当たらなくても、事前通知や本人確認情報など代替手続きがあります。
鹿児島市周辺の空き家売却・不動産買取査定は、株式会社アートホームまでお気軽にご相談ください。
株式会社アートホーム 買取スタッフ 松山
