2025.11.20

仲介業者様へ｜“売りづらい不動産”を確実な出口へ導く買取パートナーの価値

なさんこんにちは。鹿児島市で不動産買取を専門に行っている株式会社アートホーム、買取担当の松山です。 以下は、仲介業者様との連携を前提に、「売りづらい不動産」の出口戦略としての買取活用について整理した内容です。営業現場でそのままご活用いただけるよう、できるだけ実務寄りにまとめています。

CONTENTS →1.売りづらい物件の対応に悩む仲介業者様へ →2.一般仲介に出す前にご相談いただきたい理由 →3.買取連携を活用するメリット（仲介業者様視点） →4.アートホームの買取姿勢（鹿児島市特化） →5.年末は買取連携が進めやすいタイミング →6.まとめ｜“仲介前の相談”が買取価格と案件価値を守る

売りづらい物件の対応に悩む仲介業者様へ

鹿児島市の仲介現場では、一般流通だけでは買主が付きにくい物件についてのご相談が確実に増えています。典型的な案件は次の通りです。

・築年数の経過した中古住宅（築古戸建・長屋等）
・崖規制・セットバック等の法規制が絡む物件
・接道条件が悪い土地（間口不足・私道負担 等）
・告知事項（事故・瑕疵・近隣トラブル 等）を伴う物件
・古家付き土地（解体コストを要する案件）
・相続・空き家・遠方所有など管理困難な物件

これらの物件は、

・反響が弱い
・値下げをしても申込みにつながりにくい
・媒介期間が長期化しやすい

といった特徴があり、結果として「多くの工数を投下したにもかかわらず、成約に至らない」という状況を生みがちです。

こうした案件では、早い段階で買取専門業者と連携し、“出口”を確保しておくことの重要性が高まっています。

一般仲介に出す前にご相談いただきたい理由

仲介スタート時に設定される「売出価格」と「販売戦略」は、その後の買取査定に直接影響します。特に、以下の2点は、ポータル公開前に一度検討していただきたいポイントです。

（1）一度公開された価格が、市場の“参照ライン”になりやすい
物件をポータルサイト等に掲載すると、その価格帯が市場における「相場の目安」のように扱われることがあります。その結果、次のような影響が生じます。

・初期の掲載価格が強く印象づけられ、値下げ余地が心理的に限定される
・掲載期間が長期化すると、「売れ残り」のイメージが付着しやすい
・価格改定後も反響が伸びづらくなる

この状態で後から買取相談をいただくと、既に公開されている価格情報が、買取査定の上限感として作用するケースが出てきます。
言い換えると、「最初の売出価格の設定ミス」が、その後の買取条件にも尾を引く可能性がある、ということです。

（2）中途半端な価格公開が、再販戦略の自由度を下げる

買取再販業者は、再販時の成約想定価格から逆算して、買取可能価格を算定します（リフォームコスト・諸経費・利益等を控除）。
このとき、一般仲介で中途半端な価格設定・価格改定がなされていると、
市場がその価格を「この物件の上限値」と認識してしまう
再販時に、妥当な価格設定であっても「高い」と判断されやすい
結果として再販価格を抑えざるを得ず、買取価格も下がる

といった連鎖が起こり得ます。
したがって、最初に公開する価格が、その物件に対する市場の“天井感”を作ってしまうリスクを意識する必要があります。

買取連携を活用するメリット（仲介業者様視点）

仲介前・あるいは初動段階で買取業者と連携しておくことで、仲介業者様には次のようなメリットがあります。

■ 営業工数の削減・効率化
広告出稿
反響対応
内覧案内
度重なる価格交渉

といったプロセスの大部分を省けるため、営業マン1人あたりの生産性向上につながります。特に「売れ筋ではない案件」にリソースを取られ過ぎるリスクを軽減できます。

■ 媒介期限切れ前の“次の一手”を確保
専任期間の終盤になってから
「このまま続けても売れないかもしれない」
と感じていても、代替案がなければ売主様への説明は難しくなります。
あらかじめ買取という出口を用意しておくことで、

「仲介での売却を最大限トライしたうえで」
「条件が合えば買取で確実に現金化」

という二段構えの提案ができ、媒介期限切れ時の失注リスクを抑えられます。

■ 売主様との関係維持・信頼の確保
「買主が見つかりませんでした」という消極的な説明のみでは、売主様の不信感につながりかねません。
一方で、
・市場性
・想定価格帯
・買取による現金化の選択肢

をセットで提案できれば、売主様から「提案してもらえた」という評価を得やすく、関係悪化を回避できます。

■ 仲介手数料の確保
当社とのお取引は、
・紹介形式
・共同仲介形式

など、案件の背景に合わせて柔軟にスキーム設計が可能です。
仲介業者様の収益確保を前提にした連携を重視しています。

アートホームの買取姿勢（鹿児島市特化）

当社は、鹿児島市エリアに特化した不動産買取会社として、土地・中古住宅・古家付き土地・区分マンション等の買取を継続的に行っています。

■ 当社の基本方針

最短即日のスピード査定
図面・レインズ情報・現地写真等を頂ければ、概算条件を迅速に回答します。

秘密厳守
売主様・物件情報の取扱いには細心の注意を払い、情報管理を徹底します。

売主様への直接営業は一切行わない
仲介業者様との信頼関係を最優先し、売主様へのアプローチは必ず仲介業者様を通じて行います。

土地・戸建・マンション・古家付き土地まで幅広く対応
法的制限・物理的制約・告知事項等を考慮しつつ、買取可否を柔軟に検討します。

仲介業者様にとって「紹介しやすいパートナー」であることを重視し、査定ロジックや検討ポイントについても、可能な限りオープンに共有いたします。

年末は買取連携が進めやすいタイミング

年末（～翌年1月頃）は、売主側・業者側の双方で「動機が高まりやすい時期」です。

■ 売主側の典型的なニーズ
・固定資産税・管理コストの見直しをしたい
・相続・空き家問題を年度内に整理したい
・資金需要（事業・教育・住み替え等）に備えて現金化しておきたい

このような理由から、「多少条件が下がっても売り切りたい」という判断が出やすい時期です。

■ 買取業者側の事情
・来期（特に春の繁忙期）に向けた在庫・仕入れを確保したい
・決算期に合わせて仕入れ・販売計画を調整したい

結果として、売主・業者双方の利害が一致しやすく、案件がまとまりやすい時期と言えます。仲介業者様にとっても、年末～年度替わりは「買取提案」を切り出しやすいタイミングです。

まとめ｜“仲介前の相談”が買取価格と案件価値を守る

次のような物件については、ポータル掲載前・初動段階で一度ご相談いただくことを推奨します。

・売れづらいと感じている物件（反響が読みにくい案件）
・価格設定の妥当性に迷いがある物件
・長期化・値崩れが想定される案件
・売主様が「早期現金化」を重視しているケース

一度市場に出した価格が“参照ライン”となり、
再販価格の設定余地
それに連動する買取価格
を圧迫してしまうリスクを抑えるためにも、仲介前の段階での査定・意見交換は有効です。

アートホームでは、仲介業者様との協業を最重視し、査定・相談はを随時受付しております。図面ベースの概算査定からでも構いません。

鹿児島市での不動産買取に関するご相談・案件の打診があれば、ぜひ一度、当社までお気軽にお声がけください。

株式会社アートホーム　買取スタッフ 松山

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